Infinity Monitoring & Consultancy - prestatieborging
02
SEP
2015

Bram Adema: ‘Niemand heeft een excuus om niets te doen’

Posted By :
Comments : 0

Door Siebe Schootstra op 01-09-2015
In Energiemanagement
Bram Adema: ‘Niemand heeft een excuus om niets te doen’

Bij Energiemedia zijn we op zoek naar visie en daadkracht als het gaat om de energietransitie en spreken wij met mensen die daad bij woord voegen. Deze keer Bram Adema, DGA van Corporate Facility Partners.

Met klinkende namen als KPN, het AMC, Philips en PGGM maakt Corporate Facility Partners (CFP) serieus werk van duurzaamheid in bestaande bouw. Met bijvoorbeeld het Van Gogh als het meest duurzame museum van de wereld. En onlangs werd ING Real Estate Finance Nederland als opdrachtgever toegevoegd, met een vastgoedportefeuille van 21.200 woningen en 7500 utiliteitsgebouwen.

CFP begroot voor ING een besparingspotentieel op het energieverbruik van 50 miljoen euro per jaar en een CO2-reductie van 200.000 ton. Sinds de oprichting van CFP in 2005 zijn 2000 klanten geholpen bij het verbeteren van de energie-efficiëntie van hun gebouwen en hebben zij gemiddeld 20 tot 30% kunnen besparen op het energieverbruik. Dat klinkt mooi, maar een dergelijke besparing is in bestaande gebouwen relatief eenvoudig te realiseren. Dat kan met het efficiënt inregelen van de klimaatbeheersing en het op tijd uit doen van de verlichting. Maar is dat wel duurzaam, of is dat ‘greenwashing’ om – voor een tijdje – van het probleem af te zijn? We vragen het aan Bram Adema, oprichter en directeur van CFP.
Interview Bram Adema (CFP): ‘Niemand heeft een excuus om niets te doen’

Als je werkzaam bent in dit vakgebied, lijkt het alsof er veel gebeurt op het gebied van energie-efficiëntie van gebouwen. Maar bekijk je het grotere geheel, in Nederland of Europa, dan zie je dat er veel te weinig gebeurt. Hoe zie jij dat?

‘Om met die vraag te beginnen: dat er veel te weinig gebeurt … Er gebeurt zeker niet genoeg, maar ik denk dat de maatstaven waar we ons tegen afzetten niet kloppen.’

Adema neemt de tijd om zijn gedachten te ordenen. We zitten in een vergaderruimte in ‘de St@art’, het CO2-neutrale kantoorgebouw waarin CFP gevestigd is, ontworpen door RAU architecten. Met Thomas Rau hadden we het eerste interview uit deze reeks.

‘We hebben in Nederland 600 miljoen vierkante meter gebouwen, 500 miljoen m2 woningen en 100 miljoen m2 utiliteit. In die 600 miljoen m2 zit volgens ons 43% aan rendabele besparingen. Besparingsmogelijkheden met een gewogen terugverdientijd van ruim zes jaar. Dat betekent een onvervuld potentieel van 43%. Je conclusie, er gebeurt te weinig, daar ben ik het van harte mee eens. En dat er veel méér kan gebeuren, daar ben ik het ook mee eens. Tegelijkertijd is het zo dat we Nederland vergelijken met landen om ons heen, zoals Denemarken, of Zweden, of Spanje. Als je kijkt naar de Yale Climate and Energy Index, dan staat Nederland op plaats 58. Dat lijkt rampzalig, want op welzijn staan we op plaats 11. Maar op energieverbruik scoren we slecht en op duurzame energie opwekking nog slechter. We staan laag op de lijstjes én we halen onze targets niet.’

Adema toont een grafiek waarbij de Yale-ranking is afgezet tegen het aantal inwoners per vierkante kilometer. ‘Wat is er nou aan de hand’, begint hij. ‘Er is maar één land met meer inwoners per vierkante kilometer dan Nederland, en dat is Taiwan. En kijk dan naar de landen met hoge scores, zoals Zweden, met twintig inwoners per vierkante kilometer. En Denemarken, waarmee we vaak vergeleken worden, met honderd inwoners per vierkante kilometer. Dus vier keer zo weinig als wij en voor Zweden zelfs twintig keer. Als je dus gaat uitrekenen hoeveel duurzame energieopwekking je per persoon hebt, dan zijn we als land nergens. Maar ga je het vergelijken met groot Londen, of groot New York en bekijk je Nederland als stad in een delta, dan zouden we heel erg duurzaam zijn, ook met groene energie.’

Energie-efficiëntie
Kenmerk van een delta is ruimtegebrek, vanwege het water. ‘Ook al zit er veel water, er zijn geen bergen, er is weinig hoogteverschil – dus geen waterkracht. En in een delta heb je meestal ook geen woestijn – dus geen ruimte voor grote zonnefarms. En ook voor windmolens heb je te weinig ruimte, in de delta zelf.’

Adema heeft een punt. ‘Stel je voor dat iemand zegt: kom, we gaan windmolens plaatsen, in het centrum van Amsterdam. Dat zou toch raar zijn? Als je het model verandert en zegt: we zijn een grote stad, dan hoort daar een duurzaamheidsdoelstelling bij die past bij die stad. Dan is er geen plaats voor windenergie. Doe dat dan samen met Zweden en Engeland, ergens ver weg op de Noordzee. Samenvattend zijn er twee dingen aan de hand: één, we halen het besparingspotentieel van 43% niet, en twee, die 43% is ook nog eens de belangrijkste vorm van duurzaamheid die we kunnen nastreven, want met duurzame opwekking zullen we het nooit winnen, als dichtbevolkte stad aan het water.’
Bram Adema: ‘Energie-efficiëntie is het enige wat we kunnen nastreven’

Als energie-efficiëntie ons belangrijkste doel moet zijn, dan stelt een besparing van 20% op de energierekening toch weinig voor? Dat heeft toch niks met duurzaamheid te maken?

Adema denkt na over mijn vraag, waarmee ik de stellingname van Thomas Rau aanhaal, met zijn duurzaamheidscondoompjes. ‘Jij zegt dat 20% niet duurzaam is. Alsof duurzaam alles of niets is. Laat ik een voorbeeld geven. In 2010 hadden wij het Van Gogh Museum doorgelicht. Daar kwam uit naar voren dat zij 40% konden besparen, op energie. Wij presenteren daar onze nulmeting duurzaamheid en de manager publiekszaken zegt: wij kunnen niet duurzaam zijn! Ik zeg hoezo, wat bedoel je? Nou, zegt hij, we krijgen jaarlijks 1,6 miljoen bezoekers en die komen met het vliegtuig. We moeten het licht voor ze aandoen. En om de schilderijen te beschermen hebben we klimaatbeheersing nodig. Pas als we de deuren sluiten, dan pas zijn we duurzaam. Dus hij zei: we kunnen niet duurzaam zijn. We hebben toen gevraagd: zou BMW een betere autofabrikant zijn als die stopte met auto’s maken? De autofabrikant die de meest duurzame auto’s maakt, dat is de meest duurzame autofabrikant. Dus als BMW de deuren zou sluiten, zouden ze de aarde niet echt verder helpen.’

Het voorbeeld past bij de praktische benadering van Adema. ‘Daar was het museum het mee eens. Vervolgens hebben we een lijst gemaakt van grote musea, wereldwijd, met een duurzaamheidsscore. Toen bleek dat het Van Gogh Museum nog steeds het meest duurzame kon worden en dat onze aanpak een stap op weg was naar 100% duurzaamheid.’

Duurzaamheid in stappen
‘Je kunt duurzaamheid alleen maar op grote schaal invoeren als het op een of andere manier rendabel is’, zegt Adema. ‘Om de gebouwvoorraad in Nederland duurzamer te maken, is zo’n 100 miljard euro nodig in de komende tien jaar. Hiermee daalt de CO2-uitstoot met 50%, zijn de gebouwen gezonder voor mens en omgeving en worden minimale grondstoffen verbruikt. Het gaat om gebouwen die 1700 miljard euro aan waarde vertegenwoordigen. De benodigde 100 miljard wordt niet besteed door pensioenfondsen, overheid en bedrijfsleven, als er geen marktwaarde of financieel rendement tegenover staat. Als we dus duurzaamheid op grote schaal invoeren, dan moeten we rendabele investeringen voorstellen. Je kunt dit niet van de ene op de andere dag, maar je kunt in vijftien jaar toegroeien naar iets dat optimaal is.’

Volgens Adema is dat geen greenwashing en heeft het wel degelijk met duurzaamheid te maken, ook bij ING. ‘We willen alle gebouwen in Nederland circulair maken. Nou, 50% CO2-reductie is dan een tussenstap. Daar schamen we ons niet voor.’

Pot met goud
Bram Adema maakt een zijstap: ‘Mensen zijn calculerende wezens en organisaties zijn calculerende wezens in het kwadraat. Daar kunnen we van zeggen: dat moet veranderen, maar we kunnen ook zeggen: daar maken we gebruik van.’

CFP heeft marktonderzoek laten uitvoeren naar verschillende koopstijlen op het gebied van duurzaamheid. ‘Maar een klein deel, zo’n 20%, heeft duurzaamheid als visie. 40% van de mensen doet aan duurzaamheid om er geld mee te verdienen, dus kosten te besparen. Dat betekent dat als je succesvol vernieuwingen wilt doen, je maar beter kunt zorgen dat er een pot met goud klaar staat. De weg ernaartoe kan door greppels leiden en over prikkeldraad, maar als er een pot met goud staat, kan krijg je een wedloop. Die wedloop krijg je niet op gang door achter mensen aan te lopen met een zweep. Ook niet als je tegen mensen gaat zeggen dat er anders iets engs gaat gebeuren. Dan denken de meesten: laat een ander maar gaan rennen.’
‘Als je succesvol wilt vernieuwen, kun je maar beter zorgen dat er een pot met goud klaar staat’

Behalve de overheid, of de vastgoedeigenaren, is er ook nog de groep gebouwgebruikers. Deze groep kan de keuze maken voor een duurzaam bedrijfsgebouw. Hoe zijn gebruikers in beweging te krijgen om meer te doen?

‘De meeste van onze klanten zijn eindgebruikers van een gebouw. Laat ik eerst vertellen wat er wel gebeurt. Die klanten vragen ons wat duurzaamheid voor hen zou kunnen betekenen. Wat betekent het voor de mensen, het bedrijfsproces, wat betekent het voor de kosten en als derde: wat betekent het voor het gebouw? Als het gaat om energiebesparende maatregelen, de quick wins, het laaghangend fruit, dan zitten die besparingen aan de kant van de huurder. Je laat de verwarming beter afstellen, dan krijgt de eigenaar daarvan de rekening, maar jij betaalt dat via de servicekosten. Tegelijk gaat de energierekening omlaag. Maatregelen die grotere investeringen verlangen, zoals het vroegtijdig vervangen van de CV, of luchtbehandelingskasten toevoegen of weghalen, dan kan dat als jij het als huurder binnen je huurperiode terugbetaalt. Als dat soort maatregelen een terugverdientijd van bijvoorbeeld vier jaar hebben, dan kom je daar met de eigenaar altijd uit. Dit is wat er wel gebeurt.

Ook gebeurt er soms niets. Als ik bij een ziekenhuis kom, dan zeggen ze: joh, je staat niet op mijn lijstje van belangrijke dingen. We zijn patiënten aan het beter maken. Ik sprak een specialist die zei: lazer op, ik ben levens aan het redden. Het is jammer dat hij niet over duurzaamheid wilde praten, maar ik zou hem graag als arts hebben [lacht].

De reden waarom vaak niets gebeurt, is dat als je een pand hebt van tienduizend meter en voor verduurzaming is 100 euro per meter nodig, dan heb je het over een miljoen euro. Dat kan ook uitgegeven worden aan nieuwe servers, een nieuwe inrichting … een miljoen euro is gewoon veel geld.’

‘En je vangt misschien maar 10 euro per meter terug aan energiebesparing’, voeg ik toe.

‘Precies. De hoogte van het rendement wordt hem niet en dan wordt de prioriteit van de investering het ook niet. Daarom gaat het vaak niet door.’

Maar niets doen is een gemiste kans; ook 10 euro per meter is een besparing. ‘Het identificeren van kansen voor energiebesparing kan met onze software.’ CFB beheert een database met ruim 2600 gebouwen, inclusief gebouwkenmerken en energieverbruik. ‘Dat betekent dat een gebouwbeheerder een gebouw in de database kan vergelijken en een overzicht kan maken van de 25 maatregelen die in theorie mogelijk zijn, op volgorde van terugverdientijd. Zo kan een lijst gemaakt worden waarmee de installateur aan de gang kan.’

De database vormt een gereedschap om snel en eenvoudig een plan voor verduurzaming te maken, in een mate die past bij de klant. ‘Green for free,’ zegt Adema, ‘zo willen we de software eigenlijk noemen. Tot nu toe moest een beheerder voor ieder pand een adviseur op pad sturen, voor 1000 euro.’

Nu kan de beheerder het vastgoed in de database onderbrengen en gebruikmaken van de benchmarks. ‘Wij hebben de drempel zo laag gemaakt, dat niemand meer het excuus heeft om niets te doen.’

Meer informatie: Corporate Facility Partners, CFP.
Bron: Energie vastgoed

Leave a Reply

*

captcha *